윤석열 대통령 당선인의 부동산정책은 크게 보면 주택공급과 규제완화로 압축된다. 현 정부의 부동산정책을 두고 ‘실패’로 규정한 윤 당선인은 앞으로 새 정부가 들어서면 ‘완화’에 초점을 맞춰 대대적인 개편을 이루겠다고 공약했다. 주택공급의 경우 앞선 정권들과 규모에서는 큰 차이가 없지만 대다수를 공공보다 민간 주도로 공급한다는 점에서 차별화된다. 여기에 재건축 진입장벽을 낮추기 위해 안전진단 기준을 완화하고, 재건축 초과이익환수제에 따른 부담률을 줄이는 방안도 추진한다. 게다가 주택 첫 구매자의 대출한도를 높이고, 다주택자에게는 양도소득세를 한시적으로 내지 않도록 해 매물이 시장에 나오도록 유도정책을 펼친다.

윤 당선인은 이를 통해 집값 폭등과 온갖 규제로 혼란에 빠진 부동산시장을 안정화시키겠다는 복안이다. 특히 새 정부 출범과 동시에 TF팀을 가동함으로써 종합적인 개편 방안 마련에 속도를 내겠단 입장이다. 다만 윤 당선인이 내놓은 부동산정책은 대부분 관련법 개정을 거쳐야 목표를 달성할 수 있다는 점에서, 여소야대로 전환된 국회를 통과하는 과정에서 적잖은 진통을 겪을 것으로 예상된다.

◆ 수도권·민간 중심의 주택공급…가점 낮은 청년들도 집 살 수 있도록

윤 당선인은 앞으로 재임기간 동안 ‘주택 250만호 이상’을 공급하겠다고 공약했다. 이 중 절반이 넘는 142만호(수도권 74만호)는 신도시를 비롯한 공공택지 개발로 공급할 계획이며, 그 다음으로 많은 47만호(수도권 30만5000호)를 재개발·재건축사업을 통해 공급할 예정이다. 이를 위해 윤 당선인은 ‘안전진단 기준 합리화’, ‘재건축사업 규제 완화’, ‘신속통합 인허가’ 등을 추진한다.

이어 ▲도심·역세권 복합개발로 20만호(수도권 13만호) ▲국공유지 및 차량기지 복합개발 18만호(수도권 14만호) ▲소규모 정비사업 10만호(수도권 6만5000호) ▲매입약정 민간개발을 포함한 기타 방법 13만호(수도권 12만호) 등을 통해 공급한다는 구상이다.

특히 전체 공급물량 중 200만호는 민간이 주도하는 사업으로, 나머지 50만호는 정부 등 공공이 주도하는 방식으로 공급이 이뤄진다.

눈여겨 볼 점은 청년층의 ‘내 집 마련’을 위한 정책도 담았다는 것이다. 윤 당선인은 ‘청년원가주택’으로 30만호를 공급하고, 청년과 신혼부부를 위한 반값 주택인 ‘역세권 첫 집’으로 20만호를 공급한다. 청년원가주택은 분양가의 20%를 내고 80%는 장기원리금 상환 방식으로 매입하는 방식이다. 5년 이상 거주한 후 집을 매각하면 국가가 이를 사주면서 매매차익의 최대 70%를 되돌려준다.

여기에 청년층에게도 청약당첨 기회가 돌아갈 수 있도록 하는 내용의 청약제도를 개선한다. 상대적으로 청약 가점이 낮은 현재의 청약제도로는 청년층에게 절대적으로 불리하다고 판단한 윤 당선인은 앞으로 추첨제 물량을 확대하는 방안을 추진한다.

◆ 안전진단 기준 낮추고, 재건축 초과이익환수제 부과 방식도 개선

윤 당선인은 재건축 관련 악재들을 풀겠다고 공언했다. 보다 나은 사업추진 여건을 만들고, 이를 통해 주택공급까지 이뤄지도록 하겠다는 것으로 해석된다.

우선적으로 재건축 진입장벽을 낮춘다. 우선 준공된 지 30년이 넘은 노후 공동주택은 정밀안전진단 절차가 면제된다. 또 구조안전성 비중을 현행 50%에서 30%로 낮추고, 주거환경 비중을 현행 15%에서 30%로 높인다. 다시 말해 재건축 추진이 가능한 시기를 앞당기겠다는 것이다.

이와 함께 재건축 초과이익환수제도를 손질함으로써 개발부담금을 낮추는 방안도 추진된다. 현재로써는 부담금 부과 기준 금액을 올리고 부과율을 낮추는 방식이 가장 유력하다.

아울러 윤 당선인은 분당·일산·평촌·산본·중동 등 1기 신도시의 리모델링·재건축 활성화를 위해 ‘1기 신도시 재정비사업 촉진 특별법’을 제정할 계획이다. 이들 지역 아파트들은 현재 용적률이 높고 고층의 고밀화되어 있는 상태라 저층 아파트들과 동일한 원칙을 적용하는 게 비현실적이라는 이유에서다.

이밖에도 윤 당선인은 토지비와 건축비 산정을 현실화하고, 이주비 및 명도소송비와 같은 도시정비사업의 특성을 반영한 분양가상한제 개선도 추진한다.

◆ 주택 첫 구매시 LTV 80%까지…다주택자, 양도세 2년간 배제

윤 당선인은 부동산 대출 규제 완화 공약도 내세웠다. 그중에서도 핵심은 주택담보인정비율(LTV) 규제 개편이다. 청년·신혼부부 등 생애 최초 주택구입자에 한해 LTV 상한을 80%로 높이고, 최초 구매가 아니더라도 지역과 관계없이 LTV 상한을 70%로 단일화한다. 다만 LTV 규제 개편이 실효성을 내려면 총부채원리금상환비율(DSR) 규제도 함께 손질해야 한다는 전문가들의 조언이 받아들여질 지는 아직 미지수다.

부동산 세제 정상화도 약속했다. 올해 주택 공시가격을 2년 전인 2020년 수준으로 환원하고, 종합부동산세와 재산세를 통합해 세부담을 완화할 계획이다.

아울러 양도소득세를 개편한다. 윤 당선인은 다주택자의 매물이 시장에 풀리도록 유도하기 위한 방편으로 다주택자 중과세율 적용을 최대 2년간 배제한다. 또 현재 1~3%인 1주택자에 대한 취득세율을 단일화 또는 세율 적용 구간을 단순화한다.

생애 최초 주택구입자의 경우 취득세 면제나 1% 단일세율을 적용해 주택 구입 부담을 최소화할 계획이다.

[최영록 기자]